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【数据】2019年2月北海二手房,均价6900.09元/㎡

发表于: 2019-03-11 10:58 11860人阅读 124人回复 五分快3,五分快三注册,五分快三计划,五分快三官网 | 第1页 | 最后一页

    老北海



    2019年2月,北海365二手房平台录入房源9712套,相比1月份的21288套,急剧锐减超过55%,这也符合北海楼市行情,因为今年二月,北海的预售量和网签量都在下跌。而国家统计局发布的2019年1月份70个大中城市房价情况,北海二手房价格,环比同样下跌0.3%。

    北海365二手房平台,2月录入房源9712套,其中;
    公寓:8979套(92.50%)    
    别墅:517套(5.30%)
    自建房:216套(2.20%)

    公寓仍然占了绝对的大多数,三房是最主流的户型。
    1房户型908套,占9.3%
    2房户型3009套,占31%
    3房户型3988套,占41.1%
    4房户型741套,占7.6%
    5房户型296套,占3%
    5房以上户型770套,占7.9%

    根据北海365二手房平台数据,2月份二手房价6900.09元/㎡,而1月份为6915.74元/㎡,跌幅非常微小,几乎可以忽略不计。



    总体而言,二手房交易,更能反应楼市的冷热,因为大部分都是即时数据。而新房网签有一定的延迟和滞后,并不能完全真实地反映楼市的成交情况。二手房价格之所以下调,很大可能是与春节放假、气候寒冷这个时间段有关,更多的交易数据,或者会在三月释放。

    北海2月新房网签1869宗,交易面积15万平方
    http://beihai365.com/t/12051568
    北海2月新房预售面积15万平方,1475套住宅
    http://beihai365.com/t/12051326
    1月份70个大中城市房价情况,北海新房同比上涨12.5%
    http://beihai365.com/t/12050218


    合浦捏陈 在线

    北海新人

    一辈子的房奴
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    沙发 2019-03-11 11:41 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    我去,下跌了15块大洋,是不是跌破了一些人的心里防线啦,哈哈哈
    • 楼市观察员
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    3楼 2019-03-11 12:01 来自
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    北海通

    坐等蟑螂来吐槽
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    4楼 2019-03-11 12:03 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    有些人似乎比脚关注同比或环比,这次您更关注的是同比一千多大洋,还是环比15块大洋呢,,
    • 楼市观察员
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    5楼 2019-03-11 12:03 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    北海三百多万平米的库存,折算为套间也不过是三四万套而已,遥想2013上一轮年销售峰值三万套时的六万套库存,是不是大巫见小巫啊,,当然如今的二手房市场潜力巨大,可是不要忘记少有人感兴趣吧,外地人对新房高品质环境居住需求,区区三万套陈旧库存,以及所谓大体量不规范的二手房市场,又有多少能够满足高层次的购房需求呢?这就是2019的希望与尴尬同在的境况,不是吗
    • 楼市观察员
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    6楼 2019-03-11 12:03 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    新房价格是不是也腰斩了呢,拭目以待,,
    • 楼市观察员
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    7楼 2019-03-11 12:05 来自
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    老北海

    为何华一红树林7500一平卖不出去
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    8楼 2019-03-11 12:06 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    因为没有人向您一样目光短浅滴关心那里的短期价格,,我们多数关心那里五年以后得价值,哈哈哈
    • 楼市观察员
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    9楼 2019-03-11 12:09 来自
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    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    这个转发贴源于螂先森的复制转发贴,很有意思,,

    经过2017、2018年的火爆,北海积滞的楼盘库存已基本被扫光。2019年北海楼市进入了一个全新阶段。按目前环境它有两个显著特点:
    第一、2018年拿地的楼盘正在成为楼市的生力军,成本压力推动房价上涨;
    第二、2018年下半年以来楼市一直处于低迷状态,市场压力逼迫房价下跌。
    涨跌纠缠影响着房价走向。整体上,2019年北海房价仍然会上涨。但如果具体到东西南北各片区,有涨也有跌。
    地价推动房价上涨
    2018年北海共挂牌出让了16期1208亩住宅用地,无一流拍。挂牌起始38.14亿元,最终成交58.03亿元。
    16期当中有3期是底价出让(涉及拆迁回建或要配建购物中心),有1期算不清具体成本(既有住宅用地又有商业用地,还要义务建设菜市场和社区中心)。剩下12期都是标准的住宅用地(不需要承担拆迁和其它建设任务),它们的起止楼面地价如下图所示:
    蓝色线条数据是官方制定的起始楼面地价。
    非常清晰:11期以前(可理解为上半年),楼面地价1500左右;11期以后,攀升到2000上下。
    第8和第23期是并排路边的邻居。前者上半年推出,1523;后者下半年出让,2032,涨了33.4%。
    简而言之,官方在2018年下半年悄然将地价上调了30%以上。
    红色线条内容是最终成交的楼面地价。
    一个简单粗暴的算法:楼面地价 + 3000 = 毛坯房成本价。
    第17期地块已经接近机场范围,它的楼面地价是2791元/平方,毛坯售价要过6000;第18期地块(南珠汽车站以北),3457元/平方的楼面地价决定了它的毛坯要超过7000。至于第20期地块(西南大道桐洋新城对面),楼面地价4090,毛坯售价要到8字头了。
    北海楼盘的开发成本有点高。一是融资成本高,不少项目都是冲着楼市火热而快速立项;二是销售佣金高,中介带看是北海楼盘销售的最主要方式。
    结论简单而明显:从开发成本的角度,2019年北海房价要涨。
    市场逼迫房价下跌
    从2018年下半年开始,北海一手房(新建商品住房)就进入了明显低迷状态。
    2018年下半年北海一手房网签1.14万套,不及上半年2.43万套的一半。
    2019年北海一手房面临两大挑战:
    1、二手房要抄底。
    2018年北海一手房网签35721套,二手房交易17317套。相当于3个北海买房人当中就有1个买二手房。
    二手房在北海已成气候。新房不降价,客户就有可能转向二手房。
    2、新盘库存不断放大。
    2018年上半年北海新盘上市13186套,同期卖出了24288套,去库存明显;下半年新盘上市16939套,同期仅卖出11433套,库存増加明显。
    目前还有大量楼盘在建待售,工地规模不亚于2018年。库存压力正在逼迫开发商降价走量。
    涨跌纠缠结果如何?
    2017、2018年的火爆告诉开发商:坚持就是胜利。
    中国房企由此意志坚定。想2019年房价大跌?不可能。年底房价统计肯定还是上涨。
    但具体到北海各个片区,还真的有涨有跌。
    (1)以南珠汽车站为中心,城东房价会涨。
    北海大道东延线扩建了,恒大在那儿要开建影院了。但更重要的是碧桂园在那儿开卖了。2017年,碧桂园带动银滩西区急剧上涨;2018年,碧桂园把广东南路送进了万元报价区。
    (2)冯家江下游片区房价要涨。
    皇家海湾和彰泰会成倍放大冯家江水流域治理的期望值。另外,彰泰红树湾的临江别墅群、彰泰春江海岸的沿江商业街都是好理由。
    只是,冯家江治理示范项目跟效果图大相径庭。开工了9个月才见一小片树林,近期涨价有限。
    (3)北岸茶亭路房价要涨。
    无它,可售楼盘已经寥寥无几。如果资金充足,北岸楼盘其实可以慢悠悠开卖了。而且听说北岸廉州湾要打造一条15公里的观光旅游带,炒作理由十足。
    但黄金北岸有开工没动工、廉州湾120多公里的海岸线究竟要打造哪儿的15公里?北岸这方面信用欠佳。同时,北海楼盘越建越挤越压抑,潜力空间被局限。
    (4)银滩西区局部房价要下跌。
    海上邱园已经开始扮演价格杀手,云南路两侧房价近期下挫压力很大。
    大都金沙湾(二期)接着会以毛坯搅动周边的带装修楼盘。三千海桃花岛现在的广告语是“放弃‘她’吧”,满头雾水,房价难涨。
    (5)长沙路南段两侧潜力要减。
    浙江路交长沙路的兰花公园要改成商住用地,这条消息冲击力非常大。由于周边住宅用地规划激增,吾悦广场、大都锦城、紫薇英伦小镇周边未来都是密密麻麻的楼盘,地段潜力失色不少。
    (6)老城区房价涨不起来。
    老城区二手房2018、2019年的急剧放量上市,会逼迫一手房打折。
    (7)银滩东区房价不乐观。
    中信国安又有4、5、8号地新项目。新建楼栋距海滩越来越远、远离城区出入不便的孤岛效应正在加大。
    (8)其它片区不明朗。
    城南其余区域,涨价理由不足、跌价道理不够。工业园区理应降价,但又听说有厂房在搬迁——虽然只是在园区内转移但这个已经可以炒作。
    总而言之,如果没有突发的大利好,2019年北海涨价和跌价的幅度都不会很大。涨的只是微涨,跌的也只是微跌。想大涨的要等下一周期,想大跌的要等到城南变成钢筋水泥森林。

    • 楼市观察员
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    10楼 2019-03-11 12:11 来自
    引用回复 2
    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    我的房证还没出五年,看来替某着急上火寝食难安的骟人还是存在滴,,感谢电念牵肠挂肚,五年以后我会把出让的房价私信与您滴,哈哈哈
    • 楼市观察员
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    11楼 2019-03-11 12:20 来自
    引用回复
    螳螂 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    精华16
    黑狗,跌不跌?估计你的华一红树林卖不到6300
    • 楼市观察员
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    12楼 2019-03-11 12:31 来自
    引用回复 9
    螳螂 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    精华16
    黑狗,北海是限售两年,而不是五年,如果是五年,估计就没这么多投机客了。哈哈哈,连房地产政策都没搞懂,出来当砖家!
    • 楼市观察员
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    13楼 2019-03-11 12:34 来自
    引用回复 8
    螳螂 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    精华16
    黑狗带着一帮秽多,连政策都搞不明白就出来混论坛,屡屡被我数据和官文打脸,真不搞懂是什么让它支撑活下去。
    • 楼市观察员
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    14楼 2019-03-11 12:36 来自
    引用回复 8
    cs75黑帝 在线

    北海通

    • 楼市观察员

    螳螂和蟑螂看似很相当,
    这只臂挡车那只排泄忙。
    二螂合一螂您猜会咋样,
    不自量力为口吐赛糟糠。
    试问小儿螂为何这般慌,
    着急带红眼就差狗跳墙。
    伶牙对俐齿战败本无妨,
    入木三分刺剑拔弩又张。
    据足论何惧还用骂来帮,
    论坛本净土岂容螂张狂。
    • 楼市观察员
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    15楼 2019-03-11 12:37 来自
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