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2018版看数据,北海近十年的网签预售证数据,读懂了什么?

发表于: 2018-11-22 16:09 12541人阅读 95人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页
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    北海通

    • 楼市观察员

    2018版看数据,北海近十年的网签预售证数据,读懂了什么?

    2018年只剩下最后不到两个月的时间了,北海的楼市成绩单就是忽略无视最后两个月的销售量,也无大碍已成定局,无非就是与2017年比肩哪年更高点低点的问题。截止10月网签总计35246宗(数据或许略有误差,以年底官方数据为准),总预售证数量22174宗。最后两个月按本年度售卖量最低的九月1882套计算,2018年网签总量最少也要达到39010宗。
    对于这组数据,我们不妨在2017年分析帖子的基础上,做进一步探讨,让更多的网友看清北海2019年大概率的走势:

    2010年,北海全年网签12233套
    2011年,北海全年网签13084套
    2012年,北海全年网签17822套
    2013年,北海全年网签31276套
    2014年,北海全年网签23358套
    2015年,北海全年网签17411套(预售证数量18497套)
    2016年,北海全年网签22486套(预售证数量21157套)
    2017年,北海全年网签39713套(预售证数量26311套)
    2018年,截止10月北海十个月的网签35246套(预售证数量22174套)

    对于以上数据,我做为一个跟踪并解读北海楼市售卖数据一年多的发烧友,首先提出以下几个问题,我想也是众多关心北海楼市现状、前景、走向网友们所关注的焦点:

    一、2017年和2018年可谓国家对楼市调控政策最严厉,调控周期最恒久,调控范围最广泛,抑制房价上涨最坚决,限购限售政策措施最密集、、对北海楼市影响最关键的两年。然而,在部分一二线城市房价滞涨回落,多数三四线城市楼市疯狂不再,开发势头高速发展步伐刹车放缓的大背景下,北海的楼市销售、价格、去库存数量,连续两年登顶历史巅峰,几乎不分伯仲的并列历史售卖业绩之冠,为什么呢?

    我感觉这个问题应该归结在以下几点:
    1、北海乃至广西大部分地区仍处于经济发展相对落后状况,房地产市场以及所表现的楼市活跃状态,仍然属于相对慢热滞后的存在事实。
    2、国家因城施策的宏观、客观调控策略,为广西和西部欠发达地区,埋下了因地制宜的伏笔。
    3、广西地处西部,产业结构相对单一落后,地产支撑与内陆多数地区的爆发式跳跃发展严重脱节,必须恶补棚改、城市扩张、资源整合、市场重振与建设等功课。
    4、持续两年多的史上最严厉持久楼市限购政策,关闭一扇门一定意味着另一扇门的开启或畅通无阻。
    5、对北海属于地域城市稀缺资源地位的认可,以及被追捧的认知深度逐步升级扩展化。
    6、北海楼市2013年~2015年持续的调控横盘下行走势,为至今仍然持续的市场爆发,埋下了土地交易萎缩、购买力囤积,楼市开发持续保障性降低、以及交易市场混乱等隐患或者说是机遇和释放空间。
    7、区域内外的著名房企开发商战略转型与重点布局,为北海的楼市持续高温火上浇油。
    8、环境气候、宜居养老、休闲旅游等继桂林之后,北海逐步成为广西对外窗口打出的另一张王牌。

    二、从2015年的网签预售证数据,仍然显示供略大于求之后,2016年开始连续三年网签售卖量都绝对大于当年预售证供给总量,表现出供不应求(相对于当年的楼盘供给数量)的局面,房价巨幅攀升也就不足为奇、在所难免。那么,北海的历史库存到底被消化了多少?至今2018年年末存留量?2019年新盘供应不足的行情下,还有多少有效库存可以补缺?
    根据北海市房地产交易中心网站公布的北海楼盘库存量数据,截止201512,北海市可售商品房套数为70203套,经过2016年一年时间的洗礼,北海库存量变为58472套,其中7月份的时候为58039套,到2017年2月北海库存变为55968套、、
    2017年净去化库存量(当年网签总量减去当年预售证新房总量)12114套,2018年至十月净去化库存量35246-22174=13072套。
    截止2018年10月北海库存总量约为30782套,(这其中除了部分住宅之外还包括大量地下室车位、杂物房、商铺、车库、商场、写字楼等等)该组数据将继续被跟踪验证。
    如果今年最后两个月供需基本保持平衡,没有巨大落差的情况下,2019年基本就是三万套左右的积压库存数量,即便都是住宅也多为老旧小区的陈旧户型或地下车位公寓商住户型、、
    所以2019年北海楼市将大概率会成为中端二手房市场的搏杀年、、

    三、连续两年的北海楼市历史销售之最,是不是预示着2019年楼市量价的全面滞涨与回落?
    连续两年的北海楼市双冠王,令我这个铁杆房多都始料未及、大跌眼镜。
    2019年按照北海历史预售卖量的周期起伏规律,温柔平缓进入下行周期应该是大概率行情,但是由于市场供给仍未彻底摆脱捉襟见肘的紧促局面,最新的二手房房源仍然不具备大批量上市的条件,楼市限购限售的大背景政策不见松动,外部购买力就会连续呈现对北海释放青睐热情。此外,经济运行平稳的目的就是要为适量提速运行积蓄动力,以及今年年底呈现的多地信贷紧箍咒缓解松动的迹象,为2019年中国经济是否走出低谷开始提速,平添了朴素迷离的色彩。
    因此,三连冠还是理论上存在滴,量价全面滞涨与回落也是同样概率并存滴,大概率走势还是量减价格稳健走高的趋势。才与我如上分析的态势逻辑相吻合、、

    四、2013年北海的楼市峰值售卖行情,经历了怎样的政策与市场纠结,开始走向一路下滑的。2018年是否满足类似相同的走弱条件?
    2013年初国十一条20134新国十条、再到2013年国庆出台的国五条。可是,2013年北海的房价还是上涨了。北海官方发布北海2013年新房均价为4965.71/平方米。北海楼盘累计网签27337(纯住宅),较2012年同期15679套(纯住宅)增74.35%北海房价似乎历来就有越调越涨的倔强规律。
    2018年同样面临多地区多频率调控措施屡屡发力的相同境况,北海楼市房价按照历史的倔强性格,持续走高难以退烧,也就不足为奇啦对吧。

    按照如此逻辑看待2019年的楼市走势,跌入低谷似乎应该是可以被否定滴。

    五、2015年北海量价跌至谷底的市场存在依据,以及2019年相同条件存在的可能性。
    2015年北海楼市低迷 房价微微下跌2015年,国家统计局统计,北海20151月至6月房价一直下跌,7月持平,89月上涨,1011月又下跌,12月上涨。广西统计局给出的数据是:北海201512月的房价是4679.74/平方米,而2015112月北海累计商品房销售面积为195.78万平方米,同比下跌5.7%;北海2015112月累计商品房销售额91.62亿元,同比下降2.7%
    2015年最显著的变化就是楼市救市的各种优惠政策,这似乎验证了大多数有购房需求的居民,买涨不买跌、越优惠越观望的执拗心里作用。于是市场量价陷入前一轮售卖低谷。

    2019年相同条件存在的可能性几乎为零,也就是说断崖式量价跌入低谷的可能性也是微乎其微滴。

    六、按照北海楼市历史数据的周期性、抛物线型的平缓过渡性,以及交替错峰出现的波峰值和波谷值,经过2018年的纠偏,北海楼市的波谷售卖机遇到底在哪里?

    七、连续两年的楼市峰值售卖行情,未来两三年内按照周期性规律,大概率进入下行区间走向,北海楼市的信心所在。




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    楼主 沙发 2018-11-22 16:10
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    • 楼市观察员

    slim999:
    读懂了你大爷,连是不是都没卵子说的人也配发帖?(2018-11-22 16:11) 3楼

    您自己是什么玩意,感觉别人也和您一样是吧 我说过一个连自己的性别都歧视,拿来诅咒谩骂他人的货,好可怜、、     
    70城房价出炉,楼市是真跌还是假摔一目了然
    10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1%,同比增幅为9.7%。从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为65个,相比9月份又有增加,另外深圳的跌幅是0.5%。从最表面的数据来看,上涨是趋势,虽然也有个别城市下降,但是下降的幅度并不大,或许正如有些媒体报道的那样,下降了几十块钱就是下降吧。

    同样,在二手房市场方面,一线城市中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%;二三线城市则分别上涨0.3%和0.5%,但涨幅均有回落。或许用一句话来形容当下的市场,那就是一二线城市略有降温,但是幅度不大,而三四线城市仍有上涨。那么市场上出现的降温和数据上的升温到底是什么原因?即使是我们所说的楼市数据失真也不应该是这种情况。

    首先,平均房价和个别房价的问题不用多说,我们看到的降温仅仅是个别项目降价之后被放大罢了,其实大部分还是没有多少的降幅,甚至个别项目还在增长。诸如万科降价退房的项目,最终也不过是演变成了一场营销活动,房价虽然有所下滑,但是成交却是上来了,而且随着成交的走高,价格自然也是提上来了。

    其次,降价的幅度和统计的数据总会有差距的,我们都知道大部分的统计数据都是以成交的备案价格进行,或许用双合同来解释更加明晰,那就是支付成本和房子价格的问题,所以对于大部分项目来讲,无论价格如何变动,在最终的备案价格上,都不会有太大的波动。

    接下来的楼市或许还会平稳的度过,虽然楼市降温喊得厉害,但是并没有触碰到实际的房价上。一二线收紧,三四线上涨将会是趋势,而个别项目当然也会出现大幅降价的情况,这对于购房者来讲应该是一次捡漏的机会,至于楼市是真跌还是假摔,数据上一目了然。
    • 楼市观察员
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    楼主 4楼 2018-11-22 16:11
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    • 楼市观察员

    2019版不会太久,北海的土地将遭受掠夺性开发

    2017年8月的这个老帖到如今已经快两年了,从2017年的土地成交量复苏地王乍现,到2018年的北海土地招拍挂交易量全面爆发,地王被频频刷新肆虐到弱不禁风、噤若寒蝉、、似乎与我的帖子产生了某种默契,不谋而合滴在一定程度上,验证了北海此番土地被过热追捧的一朝风暴。然而,很多看客或许会有所疑问,距离遭受掠夺性开发似乎还相去甚远,逐年追高的土地储备和招拍挂交易量,显现出取之不尽用之不竭的土地供给源泉,是这样吗?我们不妨来更进一步的探讨一下。首先,我们先来体验几组数据,(原谅我这个工科专业出身,与数字图形打了大半辈子交道的土木泥瓦匠,多年来养成的用参数、数据来衡量美观与经济安全等性能指标的评定标准)

    中国土地面积辽阔,但人均土地资源是世界上最少的国家之—。 我国土地资源形势严峻:
    二、从北海人均占有耕地面积来看
    随着城市化进程的加速,近年来,我国的耕地面积呈现持续性减少趋势,2017年[font=&quot]我国人均耕地面积仅有1.46亩/人,比世界人均耕地面积2.89亩/人少了1.43亩,可见中国的人均耕地面积远低于世界平均水平。作为一个农业大国,人均耕地面积的减少让我国粮食供需关系趋于紧张,使我国粮食安全和社会稳定受到了严重的威胁。
    广西土地利用的现状是林地面积大,耕地面积少。全区宜林地面积1645.46万公顷,占土地总面积69.3%;全区耕地面积264.85万公顷,占全区总面积11.15%,人均耕地面积0.825亩,低于全国人均1.46亩的水平,而且后备耕地资源不足。
    1997年北海全市耕地面积117544.2公顷(绝大部分在合浦县),占土地总面积的29.3%,人均耕地0.09公顷(1.35亩)。2018年北海全市耕地面积124758.40公顷,175.42万人,人均耕地0.07公顷(1.06亩)
    北海的人均占有耕地面积虽略高于广西的平均水平,与国内人均水平相当,但是,从1997年二十年来随着人口的增长,人均占有耕地面积正在急剧下滑。或许有人会说我北海靠海吃海,土地耕地面积对我来说就是大把用于翻盖天地楼,建设高层套间和配套设施而已、、哈哈哈     

    三、从沿海地区发展共识、现状、趋势来看
    世界人口的60%和2/3的大中城市集中在沿海地区。预计2025年将有接近75%的人口生活在沿海地区。中国的沿海地区亦是如此, 沿海12个省区基本上都是环境条件好、经济发达、人口承载力高的地区。除台湾省之外,沿海12个省(区)、市总面积133.4万km2,沿海地区占全部国土面积的14%;人口近5亿约为全国总人口的35.7%。
    我们暂且仅仅按照北钦防辖区沿海地区面积2.03万平方公里,占比广西全区总面积的8.54%反算,广西境内人口的21.8%计算才能达到国内发达沿海地区最低水平,4926万人的21.8%就是大约1073万人。然而目前北钦防三地沿海地区的人口总和仅仅为575万,占广西总人口4926万人的11.67%。缺口五百万人口。按照三地的面积比例分配,北海最少还要承载广西本地区居民80万人口,按比例北海中心城区最少还需承载30万人口,才能达到沿海地区人口最低标准水平。目前北海市中心海城、银海、铁山港三区人口60万,这与北海近期规划(2020年)中心城区常住人口规模为95万人不约而同的撞脸巧合。
    当然这样的换算仅仅是渲染一种趋势,有人会倔强地质疑没有沿海地区的省份,如何诠释人口的走向和分配呢?正如广西所处的西部地区,川藏滇黔湘等内陆省份地区对北钦防沿海一线的人口迁徙压力会更加迫切,平时街道上常见的云川渝陕贵外地牌照车辆仅仅是冰山一角,间接的证明了这一点,不是吗。
    北海潜在的人口压力是很多目光短浅意识封闭者所不敢想象并且极力试图回避的,一方面本地区内陆人口对北海的向往与热情,在每年的暑期北海最热的季节到十月一左右,人满为患车流拥堵几乎成为惯例,一定有人说短途的旅行构不成对北海人口和资源的压力,那是您不够了解发达地区城市人们的消费心理,以及西部地区封闭落后的消费意识还不够活跃开放而已。另一方面,西部内陆省份地区的高消费群体就近旅居的便利和生活居住低成本,同样会吸引大批的迁徙者和享乐者接踵而至。当然最大的压力还是在于,像我一样内陆省市有一定经济基础和消费能力的休闲宜居准养老族和候鸟族,这一群体的庞大数字一定会超出一个只见树木不见森林偏执狭隘认识者的想象。


    四、从北海土地被开发掠夺蚕食的历史、现状以及未来进行分析
    1997年北海全市农用地面积248125.7公顷,占土地总面积的61.8%。
    建设用地总面积50391.4公顷,占土地总面积的12.5%。北海市中心区现状用地面积7696.7公顷。(76.967平方公里)居住用地40.87%,工业用地17.13%,市政公共设施15.32%,其他包括旅游建设用地26.68%。
    当年全市未利用土地103090.1公顷,占土地总面积的25.7%。其中滩涂67941.9公顷,占未利用地的65.9%;其它未利用土地35148.2公顷,占未利用地的34.1%。其中以荒草地为主的,面积为30520.2公顷。
    2005年末全市农用地244236.89公顷,占全市土地总面积的60.81%,建设用地52450.09公顷,占全市土地总面积的13.06%,
    2010年度北海市国有建设用地供应总量196.4335公顷。
    2017年全市现状建设用地面积107.75平方公里。(10775公顷)
    2020年全市新增建设用地控制在11750公顷,建设用地总规模控制在64810公顷。市中心城区用地规模控制在159.253平方公里
    这就是说从1997年建设用面积50391.4公顷到2005年52450.09公顷八年增加了2058.7公顷的建设用地,每年递增257公顷3860亩。再到2020年的规划控制目标64810公顷,增加了14418.6公顷。(要知道北海历年调整的建设用地规划目标都是因为实际水平超出计划而操作的)二十二年建设用地每年平均以655公顷9830亩的加倍速度递增,先不用考虑其是否出让,最起码每年在以近万亩的速度蚕食北海的闲置地或农用地甚至耕地。1997年的以荒草地为主的未利用土地面积30520.2公顷还能够存留多少呢?

    2019年,北海市计划供应土地773.52公顷,更是超出了前二十二年655公顷的平均速度。
    市中心城区从1997年的7696.7公顷,到2017年的10775公顷,再到2020年规划控制的15925.3公顷,二十年扩大3078.3公顷,每年以2308.7亩的速度递增。
    好,我们再用北海近年的土拍交易量和某网友热心提供的克尔瑞数据来验证一下下、、
    2010年北海土地成交121.77万平米(1826.5亩)
    2011年北海土地成交179.37万平米(2654亩)
    2012年北海土地成交74.57万平米(1118.5亩)
    2013年北海土地成交263.79万平米(3957亩)
    2014年北海土地成交218.82万平米(3282亩)
    2015年北海土地成交111.98万平米(1680亩)
    2016年北海土地成交35.41万平米(531亩)
    2017年北海土地成交83.73万平米(1256亩)
    2018年北海土地成交481万平米(7215亩)
    近九年平均每年以2613亩的速度出让土地城市扩张,高于二十年来平均每年2308.3亩递增的速率。


    综上所述、、无论从北海人均占有土地耕地面积的可怜程度,还是北海即将面临的外来人口增长压力,直到北海迅速崛起扩张,逐年被掠夺蚕食的土地资源速度、、请问哪一点能够支持坐井观天、鼠目寸光的北海土地大把的依据。仅仅凭着您自己目光所及星星点点补丁一般的空地和虾塘吗?

    鞭尸吊打蟑螂小虫北海大把土地的理由论据够充分吧、、哈哈哈                      

    • 楼市观察员
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    楼主 5楼 2018-11-22 16:12
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    • 楼市观察员

    slim999:
    读懂了你大爷,连是不是都没卵子说的人也配发帖?(2018-11-22 16:11)  3楼

    您自己是什么玩意,感觉别人也和您一样是吧      我说过一个连自己的性别都歧视,拿来诅咒谩骂他人的货,好可怜、、      
    您的本性才是我揭示您的真正目的、、让更多的人认清您到底是什么货色              

    请继续您的表演,知道什么是回光返照吗?知道什么是黔驴技穷吗?   
    • 楼市观察员
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    楼主 7楼 2018-11-22 16:13
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    • 楼市观察员

    slim999:
    --读懂了你大爷,连是不是都没卵子说的人也配发帖?(2018-11-22 16:13)  6楼

    道什么叫做原形毕露吗?
    有一天您的父母长辈亲属或每一个知道您网名的人,会看到您的留言彻底明白您究竟是个什么材料、、   
    • 楼市观察员
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    楼主 8楼 2018-11-22 16:16
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    • 楼市观察员

    slim999:
    我等着你给我封号呢,我怎么能跑呢?说话跟放屁一样,你封了我的号,你也清净了是吧,对了,刚才提醒的你家泰迪跟你老婆的那点事情,你要注意下,我这人很好的,虽然跟你BB了半天,还是会提醒你的,别客气(2018-11-22 16:19)  11楼

    您继续您的表演,很生动很精彩耶、、            
    来、来、来打我呀,打我呀、、被别人一顿胖揍        星驰片子里的场景是否似曾相识、、您不会就是辣个有受虐倾向的渣滓吧,哈哈哈


    • 楼市观察员
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    楼主 10楼 2018-11-22 16:21
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    • 楼市观察员

    还是我先来送给各位空军战友一篇   凉凉吧、、                        
    三生三世楼市情结----凉凉  2018完整版
    女:入夜心冰凉 败花落地成霜
    你在论坛眺望
    耗尽所有暮光
    不自量 空难相忘
    男:遥望楼市凉
    前世始终梦想
    这一片心茫茫
    还故作不痛不痒始终倔强
    都是假象
    女:凉凉楼市让你思念成河
    化作春泥前仆后继
    男:浅浅岁月愁白少年头
    片片蜚语 入水流
    女:凉凉天意重整一身行囊
    辗转凡尘只配悲伤
    男:生劫易渡情劫难了
    腰斩的心还有几分前生的恨
    还有几分
    合:来生的怨
    女:也曾鬓满霜
    也曾泪眼冒光
    楼市岁月漫长
    只能浪费时光
    去流浪
    男:去逃荒
    女:去换成长
    男:遥望楼市凉
    今生愈渐渺茫
    牵绊已放心上
    足够三生三世悔恨成双
    女:念想成双
    男:天各一方
    女:凉凉楼市让你思念成河
    化作哀怨绕缠着我
    男:浅浅岁月愁白少年头
    片片是非 入水流
    女:凉凉天意重整一身行囊
    辗转凡尘困扰迷惘
    男:生劫易渡情劫难了
    腰斩的心还有几分前生的恨
    女:凉凉三生三世恍然如梦
    须臾残年风干泪痕
    男:若是回忆不能悔相认
    就让情分落九尘
    女:凉凉十年何时还会春盛
    又见树下一盏风存
    男:落花有意流水无情
    别让恩怨爱恨凉透那花的纯
    合:吾生愿牵尘
    • 楼市观察员
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    楼主 11楼 2018-11-22 16:22
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    北海通

    • 楼市观察员

    • 楼市观察员
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    楼主 12楼 2018-11-22 16:22
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    • 楼市观察员

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    • 楼市观察员

    slim999:
    我在等着你给我封禁啊,你不是很有能耐么,晚点我再上来看下,如果我还没有被封,你不就没脸了么?堂堂某楼市观察员,连个封禁的权利都没有,丢人啊(2018-11-22 16:24)  16楼

    哈哈哈,您也太心急啦,见过溜鱼的吗?鱼要慢慢溜直到它精疲力尽翻白肚不知道挣扎了,才恰到好处   
    • 楼市观察员
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    楼主 15楼 2018-11-22 16:27
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