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发表于: 2018-11-22 16:09 9706人阅读 91人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    北海通

    • 楼市观察员

    2018版看数据,北海近十年的网签预售证数据,读懂了什么?

    2018年只剩下最后不到两个月的时间了,北海的楼市成绩单就是忽略无视最后两个月的销售量,也无大碍已成定局,无非就是与2017年比肩哪年更高点低点的问题。截止10月网签总计35246宗(数据或许略有误差,以年底官方数据为准),总预售证数量22174宗。最后两个月按本年度售卖量最低的九月1882套计算,2018年网签总量最少也要达到39010宗。
    对于这组数据,我们不妨在2017年分析帖子的基础上,做进一步探讨,让更多的网友看清北海2019年大概率的走势:

    2010年,北海全年网签12233套
    2011年,北海全年网签13084套
    2012年,北海全年网签17822套
    2013年,北海全年网签31276套
    2014年,北海全年网签23358套
    2015年,北海全年网签17411套(预售证数量18497套)
    2016年,北海全年网签22486套(预售证数量21157套)
    2017年,北海全年网签39713套(预售证数量26311套)
    2018年,截止10月北海十个月的网签35246套(预售证数量22174套)

    对于以上数据,我做为一个跟踪并解读北海楼市售卖数据一年多的发烧友,首先提出以下几个问题,我想也是众多关心北海楼市现状、前景、走向网友们所关注的焦点:

    一、2017年和2018年可谓国家对楼市调控政策最严厉,调控周期最恒久,调控范围最广泛,抑制房价上涨最坚决,限购限售政策措施最密集、、对北海楼市影响最关键的两年。然而,在部分一二线城市房价滞涨回落,多数三四线城市楼市疯狂不再,开发势头高速发展步伐刹车放缓的大背景下,北海的楼市销售、价格、去库存数量,连续两年登顶历史巅峰,几乎不分伯仲的并列历史售卖业绩之冠,为什么呢?

    我感觉这个问题应该归结在以下几点:
    1、北海乃至广西大部分地区仍处于经济发展相对落后状况,房地产市场以及所表现的楼市活跃状态,仍然属于相对慢热滞后的存在事实。
    2、国家因城施策的宏观、客观调控策略,为广西和西部欠发达地区,埋下了因地制宜的伏笔。
    3、广西地处西部,产业结构相对单一落后,地产支撑与内陆多数地区的爆发式跳跃发展严重脱节,必须恶补棚改、城市扩张、资源整合、市场重振与建设等功课。
    4、持续两年多的史上最严厉持久楼市限购政策,关闭一扇门一定意味着另一扇门的开启或畅通无阻。
    5、对北海属于地域城市稀缺资源地位的认可,以及被追捧的认知深度逐步升级扩展化。
    6、北海楼市2013年~2015年持续的调控横盘下行走势,为至今仍然持续的市场爆发,埋下了土地交易萎缩、购买力囤积,楼市开发持续保障性降低、以及交易市场混乱等隐患或者说是机遇和释放空间。
    7、区域内外的著名房企开发商战略转型与重点布局,为北海的楼市持续高温火上浇油。
    8、环境气候、宜居养老、休闲旅游等继桂林之后,北海逐步成为广西对外窗口打出的另一张王牌。

    二、从2015年的网签预售证数据,仍然显示供略大于求之后,2016年开始连续三年网签售卖量都绝对大于当年预售证供给总量,表现出供不应求(相对于当年的楼盘供给数量)的局面,房价巨幅攀升也就不足为奇、在所难免。那么,北海的历史库存到底被消化了多少?至今2018年年末存留量?2019年新盘供应不足的行情下,还有多少有效库存可以补缺?
    根据北海市房地产交易中心网站公布的北海楼盘库存量数据,截止201512,北海市可售商品房套数为70203套,经过2016年一年时间的洗礼,北海库存量变为58472套,其中7月份的时候为58039套,到2017年2月北海库存变为55968套、、
    2017年净去化库存量(当年网签总量减去当年预售证新房总量)12114套,2018年至十月净去化库存量35246-22174=13072套。
    截止2018年10月北海库存总量约为30782套,(这其中除了部分住宅之外还包括大量地下室车位、杂物房、商铺、车库、商场、写字楼等等)该组数据将继续被跟踪验证。
    如果今年最后两个月供需基本保持平衡,没有巨大落差的情况下,2019年基本就是三万套左右的积压库存数量,即便都是住宅也多为老旧小区的陈旧户型或地下车位公寓商住户型、、
    所以2019年北海楼市将大概率会成为中端二手房市场的搏杀年、、

    三、连续两年的北海楼市历史销售之最,是不是预示着2019年楼市量价的全面滞涨与回落?
    连续两年的北海楼市双冠王,令我这个铁杆房多都始料未及、大跌眼镜。
    2019年按照北海历史预售卖量的周期起伏规律,温柔平缓进入下行周期应该是大概率行情,但是由于市场供给仍未彻底摆脱捉襟见肘的紧促局面,最新的二手房房源仍然不具备大批量上市的条件,楼市限购限售的大背景政策不见松动,外部购买力就会连续呈现对北海释放青睐热情。此外,经济运行平稳的目的就是要为适量提速运行积蓄动力,以及今年年底呈现的多地信贷紧箍咒缓解松动的迹象,为2019年中国经济是否走出低谷开始提速,平添了朴素迷离的色彩。
    因此,三连冠还是理论上存在滴,量价全面滞涨与回落也是同样概率并存滴,大概率走势还是量减价格稳健走高的趋势。才与我如上分析的态势逻辑相吻合、、

    四、2013年北海的楼市峰值售卖行情,经历了怎样的政策与市场纠结,开始走向一路下滑的。2018年是否满足类似相同的走弱条件?
    2013年初国十一条20134新国十条、再到2013年国庆出台的国五条。可是,2013年北海的房价还是上涨了。北海官方发布北海2013年新房均价为4965.71/平方米。北海楼盘累计网签27337(纯住宅),较2012年同期15679套(纯住宅)增74.35%北海房价似乎历来就有越调越涨的倔强规律。
    2018年同样面临多地区多频率调控措施屡屡发力的相同境况,北海楼市房价按照历史的倔强性格,持续走高难以退烧,也就不足为奇啦对吧。

    按照如此逻辑看待2019年的楼市走势,跌入低谷似乎应该是可以被否定滴。

    五、2015年北海量价跌至谷底的市场存在依据,以及2019年相同条件存在的可能性。
    2015年北海楼市低迷 房价微微下跌2015年,国家统计局统计,北海20151月至6月房价一直下跌,7月持平,89月上涨,1011月又下跌,12月上涨。广西统计局给出的数据是:北海201512月的房价是4679.74/平方米,而2015112月北海累计商品房销售面积为195.78万平方米,同比下跌5.7%;北海2015112月累计商品房销售额91.62亿元,同比下降2.7%
    2015年最显著的变化就是楼市救市的各种优惠政策,这似乎验证了大多数有购房需求的居民,买涨不买跌、越优惠越观望的执拗心里作用。于是市场量价陷入前一轮售卖低谷。

    2019年相同条件存在的可能性几乎为零,也就是说断崖式量价跌入低谷的可能性也是微乎其微滴。

    六、按照北海楼市历史数据的周期性、抛物线型的平缓过渡性,以及交替错峰出现的波峰值和波谷值,经过2018年的纠偏,北海楼市的波谷售卖机遇到底在哪里?

    七、连续两年的楼市峰值售卖行情,未来两三年内按照周期性规律,大概率进入下行区间走向,北海楼市的信心所在。




    • 楼市观察员
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    北海通

    • 楼市观察员

    • 楼市观察员
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    楼主 沙发 2018-11-22 16:10
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    北海通

    • 楼市观察员

    slim999:
    读懂了你大爷,连是不是都没卵子说的人也配发帖?(2018-11-22 16:11) 3楼

    您自己是什么玩意,感觉别人也和您一样是吧 我说过一个连自己的性别都歧视,拿来诅咒谩骂他人的货,好可怜、、     
    70城房价出炉,楼市是真跌还是假摔一目了然
    10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1%,同比增幅为9.7%。从房价上涨和下跌的城市数量看,房价上涨的城市数量为65个,相比9月份又有增加,另外深圳的跌幅是0.5%。从最表面的数据来看,上涨是趋势,虽然也有个别城市下降,但是下降的幅度并不大,或许正如有些媒体报道的那样,下降了几十块钱就是下降吧。

    同样,在二手房市场方面,一线城市中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%;二三线城市则分别上涨0.3%和0.5%,但涨幅均有回落。或许用一句话来形容当下的市场,那就是一二线城市略有降温,但是幅度不大,而三四线城市仍有上涨。那么市场上出现的降温和数据上的升温到底是什么原因?即使是我们所说的楼市数据失真也不应该是这种情况。

    首先,平均房价和个别房价的问题不用多说,我们看到的降温仅仅是个别项目降价之后被放大罢了,其实大部分还是没有多少的降幅,甚至个别项目还在增长。诸如万科降价退房的项目,最终也不过是演变成了一场营销活动,房价虽然有所下滑,但是成交却是上来了,而且随着成交的走高,价格自然也是提上来了。

    其次,降价的幅度和统计的数据总会有差距的,我们都知道大部分的统计数据都是以成交的备案价格进行,或许用双合同来解释更加明晰,那就是支付成本和房子价格的问题,所以对于大部分项目来讲,无论价格如何变动,在最终的备案价格上,都不会有太大的波动。

    接下来的楼市或许还会平稳的度过,虽然楼市降温喊得厉害,但是并没有触碰到实际的房价上。一二线收紧,三四线上涨将会是趋势,而个别项目当然也会出现大幅降价的情况,这对于购房者来讲应该是一次捡漏的机会,至于楼市是真跌还是假摔,数据上一目了然。
    • 楼市观察员
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    楼主 4楼 2018-11-22 16:11
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    北海通

    • 楼市观察员

    slim999:

    发帖直接人身攻击,只能证明你很low
    (2018-11-19 20:21) 9楼

    low是啥意思?是贼喊捉贼还是此地无银三白两    

    • 楼市观察员
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    楼主 5楼 2018-11-22 16:12
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    北海通

    • 楼市观察员

    slim999:
    读懂了你大爷,连是不是都没卵子说的人也配发帖?(2018-11-22 16:11)  3楼

    您自己是什么玩意,感觉别人也和您一样是吧      我说过一个连自己的性别都歧视,拿来诅咒谩骂他人的货,好可怜、、      
    您的本性才是我揭示您的真正目的、、让更多的人认清您到底是什么货色              

    请继续您的表演,知道什么是回光返照吗?知道什么是黔驴技穷吗?   
    • 楼市观察员
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    楼主 7楼 2018-11-22 16:13
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    北海通

    • 楼市观察员

    slim999:
    --读懂了你大爷,连是不是都没卵子说的人也配发帖?(2018-11-22 16:13)  6楼

    道什么叫做原形毕露吗?
    有一天您的父母长辈亲属或每一个知道您网名的人,会看到您的留言彻底明白您究竟是个什么材料、、   
    • 楼市观察员
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    楼主 8楼 2018-11-22 16:16
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    北海通

    • 楼市观察员

    slim999:
    我等着你给我封号呢,我怎么能跑呢?说话跟放屁一样,你封了我的号,你也清净了是吧,对了,刚才提醒的你家泰迪跟你老婆的那点事情,你要注意下,我这人很好的,虽然跟你BB了半天,还是会提醒你的,别客气(2018-11-22 16:19)  11楼

    您继续您的表演,很生动很精彩耶、、            
    来、来、来打我呀,打我呀、、被别人一顿胖揍        星驰片子里的场景是否似曾相识、、您不会就是辣个有受虐倾向的渣滓吧,哈哈哈


    • 楼市观察员
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    楼主 10楼 2018-11-22 16:21
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    北海通

    • 楼市观察员

    还是我先来送给各位空军战友一篇   凉凉吧、、                        
    三生三世楼市情结----凉凉  2018完整版
    女:入夜心冰凉 败花落地成霜
    你在论坛眺望
    耗尽所有暮光
    不自量 空难相忘
    男:遥望楼市凉
    前世始终梦想
    这一片心茫茫
    还故作不痛不痒始终倔强
    都是假象
    女:凉凉楼市让你思念成河
    化作春泥前仆后继
    男:浅浅岁月愁白少年头
    片片蜚语 入水流
    女:凉凉天意重整一身行囊
    辗转凡尘只配悲伤
    男:生劫易渡情劫难了
    腰斩的心还有几分前生的恨
    还有几分
    合:来生的怨
    女:也曾鬓满霜
    也曾泪眼冒光
    楼市岁月漫长
    只能浪费时光
    去流浪
    男:去逃荒
    女:去换成长
    男:遥望楼市凉
    今生愈渐渺茫
    牵绊已放心上
    足够三生三世悔恨成双
    女:念想成双
    男:天各一方
    女:凉凉楼市让你思念成河
    化作哀怨绕缠着我
    男:浅浅岁月愁白少年头
    片片是非 入水流
    女:凉凉天意重整一身行囊
    辗转凡尘困扰迷惘
    男:生劫易渡情劫难了
    腰斩的心还有几分前生的恨
    女:凉凉三生三世恍然如梦
    须臾残年风干泪痕
    男:若是回忆不能悔相认
    就让情分落九尘
    女:凉凉十年何时还会春盛
    又见树下一盏风存
    男:落花有意流水无情
    别让恩怨爱恨凉透那花的纯
    合:吾生愿牵尘
    • 楼市观察员
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    楼主 11楼 2018-11-22 16:22
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    北海通

    • 楼市观察员

    • 楼市观察员
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    楼主 12楼 2018-11-22 16:22
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    北海通

    • 楼市观察员

    • 楼市观察员
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    楼主 13楼 2018-11-22 16:23
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    北海通

    • 楼市观察员

    slim999:
    我在等着你给我封禁啊,你不是很有能耐么,晚点我再上来看下,如果我还没有被封,你不就没脸了么?堂堂某楼市观察员,连个封禁的权利都没有,丢人啊(2018-11-22 16:24)  16楼

    哈哈哈,您也太心急啦,见过溜鱼的吗?鱼要慢慢溜直到它精疲力尽翻白肚不知道挣扎了,才恰到好处   
    • 楼市观察员
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    楼主 15楼 2018-11-22 16:27
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