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写给一直在战斗的365众们—房地产被全民骂了十几年的行业,讲点你们没有听过的东西。

发表于: 2018-09-15 00:07 11460人阅读 108人回复 只看楼主 | 第8页 | 第一页

    北海通

    • 楼市观察员

    我国居民资产80%是房产,全国约有400-430万亿元的资金被锁定在房产中。
    这表明了房产在我国经济和居民财富中的比重。可见,房价走势牵一发而动全身。
    房价下跌会有什么后果?
    近两年的楼市调控采取了严格的限制措施,从以往单纯的“限购”发展到“限购+限价”并举的阶段,落脚点在于控制房价。对于广大刚需来说,房价平稳,无疑是好事。但有人欢喜有人忧,不少人担心因房价下跌会带来一系列的问题。
    首先,如果楼市深度调整,作为信贷抵押物的房产市值则会大幅缩水,房屋市值下跌而债务无法减少,其抵贷比率会大幅上升。如果房价下跌幅度超过了购房者的首付比例,以致出售房产不足以偿还债务,那么,部分有房者将变成负资产者。如果有房者大量抛售房产,还会导致房价下跌陷入恶性循环,使楼市持续进入下行通道。
    第二,官方数据显示,我国中产阶级人群已超过4亿,比美国人口总数还多。这些中产阶层的主要财富都是房产。一旦房价下跌,将会影响他们的消费意愿和消费能力。国家统计局数据显示:2018年,我国最终消费对经济增长的贡献率已达76.2%,成为拉动经济增长的第一动力。在当前投资和出口增长都面临较大下行压力的情况下,消费的下滑会加大经济增长失速的风险。
    第三,房价下跌还会导致银行业面临系统性信用风险。2018年,A股上市房企总负债达7万亿元,行业龙头万科负债率也达到84.93%,负债率超过70%的上市房企有59家。房价下跌势必导致原来以高价拿地的房企入不敷出,使这些企业面临着现金流和融资链条断裂的压力,进而造成银行形成大量的坏账。一旦大批房企破产,还将使产业链上下游的企业受损,形成连锁不良反应。此外,我国信贷大多以土地和房屋作为抵押物,房屋和土地价格下跌导致抵押物减值,会增加形成呆坏账的风险,进而抬升银行的系统性风险。
    第四,房价下跌还会加剧地方政府收支压力和债务风险。目前,地方政府收入的主要来源是土地出让收入。一旦房价下跌,土地出让收入大幅减少,政府性资金收入减少,而财政支出存在较强刚性,那么,势必导致地方政府财政难以为继,只能扩大地方政府债券发行。这会进一步推高地方政府债务水平,从而,产生更大的系统性财政与金融风险。
    笔者认为,当前房价宜稳,不宜波动过大。稳定房价应是2019年需要重点考虑的选项,在做到房价稳定而不出现暴涨或暴跌的前提下,逐步解决房价过高的问题。这既是通过数据分析得出的结论,也的确是客观现实的必然要求。
    怎么调控?
    那么,房价应该以什么样的方式进行调控呢?笔者认为,并不是动辄就通过行政方面的干预,而在于真正意义上做到改变人口和城市集中化的规划问题,要通过调控引导我国经济结构性改革和调整,做到纲举目张,避免头痛医头,脚痛医脚。
    具体建议如下:
    一、通过房市调控促进西部地区开发,形成新的一波改革开放的红利。房价、楼市与人口流动和城市布局密切相关。总体而言,房价最高的几个城市也是人口规模和人口净流入最大的地方。2018年末,北京市常住人口为2154万,北京楼市均价为59868元/平方米;上海市常住人口为2415万,其楼市均价为49446元/平方米;人口规模较小的呼和浩特房价均价只有9037元/平方米。所以,房价应该伴随着资源的再分配和人口的再调节得到调控。当下,应该通过包括楼市政策在内的各项政策引导,鼓励人口西移,促进西部地区人口增长,从而,通过人口分散的方式,促使房价缓慢下降,也带动西部地区经济发展,形成新的人口红利、政策红利、改革红利和国内区域开放红利。
    二、增加投资渠道解决高房价问题。由于投资渠道的匮乏以及通货膨胀及其预期等因素,人们只能用杠杆去购房,将钱投入到房地产市场,去对抗物价上涨,并实现资产的保值与增值。通过让百姓拥有更多的投资渠道,可以做到资金从房地产缓步分流的效果,从而,可以控制房价,促进股市,拉动消费。
    总之,要真正做到房价的合理调整,应该是促进资源的再分配和人口的分散化以及拓展投资渠道,并辅之以对于炒房客的行政打击措施。只有这样,才可以做到房价的软着陆,从而,也能真正地“解放”中国家庭的经济负担。
    • 楼市观察员
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    106楼 2019-03-26 08:33 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    4月8日,国家发展改革委发布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《重点任务》),从加快农业转移人口市民化、优化城镇化布局形态、推动城市高质量发展、加快推进城乡融合发展等方面对今年城镇化建设进行部署。
    《重点任务》要求,继续加大户籍制度改革力度,超大特大城市要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
    焦点1 户籍政策
    I型大城市全面放开放宽落户条件
    为推动已在城镇就业的农业转移人口落户,《重点任务》要求,在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上,城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万-500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。
    同时,对于超大特大城市,要调整完善积分落户政策,大幅增加落户规模、精简积分项目,确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。
    《重点任务》要求,城市政府要探索采取差别化精准化落户政策,积极推进建档立卡农村贫困人口落户。允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。
    焦点2 子女入学
    公办校普遍向随迁子女开放
    《重点任务》提出,推进常住人口基本公共服务全覆盖。确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证,鼓励各地区逐步扩大居住证附加的公共服务和便利项目。2019年底所有义务教育学校达到基本办学条件“20条底线”要求,在随迁子女较多城市加大教育资源供给,实现公办学校普遍向随迁子女开放,完善随迁子女在流入地参加高考的政策。                                                                   焦点3 医疗保障
    更多三级医院在中小城市布局
    《重点任务》要求,全面推进建立统一的城乡居民医保制度,提高跨省异地就医住院费用线上结算率,推进远程医疗和社区医院高质量发展。
    同时,调整优化教育医疗资源布局,新设立和搬迁转移职业院校原则上优先布局在中小城市,将更多三级医院布局在中小城市,支持大城市知名三级医院在中小城市设立分支机构,支持大城市知名中小学对中小城市学校进行对口帮扶支教。
    焦点4 城市布局
    加快出台两个边疆城市群发展规划
    扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估,研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措,培育形成新的重要增长极。有序推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划实施,建立健全城市群协调协商机制。加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市群发展规划。
    依托国家“十纵十横”综合运输大通道,合理建设完善西部和东北地区对外交通骨干网络,发挥优化城镇布局、承接跨区域产业转移的先导作用,带动交通沿线城市产业发展和人口集聚。
    焦点5 乡村振兴
    淘汰滥用概念的“虚假特色小镇”
    建立规范纠偏机制,逐年开展监测评估,淘汰错用概念的行政建制镇、滥用概念的虚假小镇、缺失投资主体的虚拟小镇。组织制定特色小镇标准体系,适时健全支持特色小镇有序发展的体制机制和政策措施。全面开展特色小城镇建设情况调查评估。                                                                                                      延展
    “北上广深”落户政策会有多大变化?
    作为超大特大城市的代表,北上广深四个一线城市的落户政策一直备受关注。记者梳理发现,截至目前,北京、上海、广州、深圳四个一线城市均已出台积分落户政策,并已经启动申报。                                                                             这次国家发改委出台的政策对北京、上海、广州、深圳会有一定影响,但影响不会太大。专家表示,上述四个城市肯定会执行中央的战略布局,但由于这些城市情况较为特殊,人口规模和密度都比较大,即使略微放开,程度也是有限的。专家认为,户籍改革重点是解决非户籍人口在城市落户,尤其是以农业转移人口为重点,应主要发展城区常住人口100万-500万的大城市,引导人们向二、三线城市发展。
    • 楼市观察员
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    107楼 2019-04-09 14:45 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    发改委的这份最新文件清晰地告诉我们,城镇化仍然是当前“扩大内需、稳增长”的重要手段。因为城镇化关联着房地产,房地产是百业之王。
    中国的新型城镇化实质上就是率先发展“以大城市为核心的都市圈、城市群”,也就是做大“核心城市”及其周边。
    在这个过程中,不仅仅开发商存在巨大商机(开发商可以成为都市圈的建设运营商),投资者也将获得巨大机会。核心都市圈内崛起的新市镇,其房价将出现巨大升值空间。
    “收缩型城市”概念首次提出意义深远,说明官方开始正视城市的“生老病死”和发展极限。
    • 楼市观察员
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    108楼 2019-04-09 14:52 来自
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    北海通

    • 楼市观察员

    2019版不会太久,北海的土地将遭受掠夺性开发,即将成为灭蟑良贴,,哈哈哈
    • 楼市观察员
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    109楼 2019-04-16 13:50 来自
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