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写给一直在战斗的365众们—房地产被全民骂了十几年的行业,讲点你们没有听过的东西。

发表于: 2018-09-15 00:07 11066人阅读 108人回复 只看楼主 | 第1页 | 最后一页

    老北海


    先学习基础知识。

    房价为什么涨的快?

    很简单,全世界只有中国才有这么轰轰烈烈的城市化进程!
    改革开放40年,我们的城市化率提高了将近40个百分点,转移了超过4亿农民成为城市居民。大量的人流与资金流涌进城市,城市土地是有限的,必然推动资产价格的快速上涨——涨的快正常,涨的不快反而不正常。

    中国首次置业年龄太低。即使是西方发达国家首次置业平均年龄35岁,中国是27岁。这不仅大大扩大的消费人群,而且让年轻人感到买房有很大的压力——当然有压力,你比发达国家的老百姓提前8年买房,或者你比同龄人出色或者你获得父辈的支助,否则反而不符合经济规律。

    谁是房地产行业最大的受益者?
    毫无疑问当然是地方政府。我们做过测算,一套房子如果售价是100万,政府拿走的部分要超过60万——包括土地、几十项规费、各种税收等等。与发达国家有所区别的是,因为发达国家是土地私有化,所以,发达国家政府与中国政府最大的区别就是高额的土地收入是不同的对象所获取——中国是政府,发达国家是私人老百姓。

    看到这两条你是不是开始有点义愤填膺,准备拍案骂娘?

    别急,先喝口水。等我慢慢讲下去。

    每年地方政府卖地收入几万亿,加上各种规费与税费又是几万亿,两者相加就是7万亿以上——这是一个惊人的数字,不仅如此,政府还准备加快房产税立法,准备征收房产税了!是不是有点贪得无厌?
    且慢!

    开骂之前你得想一想——政府拿着这每年几大万亿干什么去了?

    敲黑板,讲重点。

    首先是基础设施建设。
    城市内是道路、地铁、地下排水排污系统、城市广场、城市公园、城市体育馆、机场,城市外是高速、高铁、甚至是光纤网络、4G基站、电网等等(电网、光纤网络、4G基站等表明上是央企直接建设,其实每年国家都要给这些提供公共产品的央企提供大量的补贴,特别是前期基础设施建设,你基本可以认为就是政府买单)。


    北海市高铁站

    最近20年,中国的城市形象、基础设施不仅是翻天覆地的变化,而且冠绝全球——这么巨大的投入,资金是从天上掉下来的?

    城市主干道含管网绿化人行道一公里造价1000万,地铁一公里造价1亿,桥梁动辄几十亿等等——这些都要有人来买单。

    谁来买单?

    当然是卖地收入买单!如果从根源上讲,就是买房者为这个买单!房价越高,买房越多,为中国城市建设与基础设施建设买单越多!

    在中国大部分地方,政府那点税收能够把公务员工资、居民医保、社保覆盖掉就要谢天谢天地了,基础设施没有卖地收入是绝对干不了的。

    经常出国的朋友可以比较一下,中国二线城市基本可以秒杀全世界90%以上国家的首都,中国基础设施的完善程度可谓世界第一。

    银滩大道

    基础设施建设的意义还远远不止这些,先按下不表。
    卖地收入其次就是为制造业补贴。

    知道我们国家工业用地出让价格吗?5万,10万最多不超过20万!这简直就是倒贴的白菜价!政府从农民收储土地,加上三通一平,加上道路路网建设,至少也要60——70万!,10——20万的价格卖给制造业,政府自己得补贴几十万/亩。

    在中国投资一个大型制造业,1000亩廉价土地拿到手——什么都不干至少也赚了好几个亿。如果条件谈的好,再配套点建设用地,土地溢价收入10个亿以上都很正常。这就是中国招商引资最大的筹码;这也是中国制造业能够从小到大,从弱变强,搞出全世界独一无二的全产业链的重要原因。

    没有房地产的火爆,哪有制造业的发展?

    地方政府凭什么能倒贴制造业?不就是靠着那点商品房卖地收入来平衡成本吗?

    靠着卖地收入,地方政府不仅能给制造业补贴,还给其它实业、优质的公共资源提供补贴。

    举两个例子。
    某市有家IT行业经过十几年发展有了一定的规模,然后市长直接特批在城市最好地段——土地价差不多达到1000万/亩,直接以10万/亩给了20亩,让企业在这块地上盖办公大楼,有了优质的资产,企业也就可以通过抵押获得急需发展的资金。这么运作表面上政府亏了2个亿,但是后期的税收3年几收回来了。


    北海高新技术开发区

    5年前,在某省某县谈了一个项目。大致是给这个县城引进一所优秀的大学艺术院校,政府给的条件是,院校占地给500亩,单价10万,再配套给500亩建设用地,单价是30万。我们了解了一下,当地土地政府征收与整治成本是50万+,当地土地招拍挂价格是120万/亩+。

    一个城市可持续发展,优秀的产业、优秀的公共资源都是不可或缺的,这些都不是天上掉下来的,是得有人买单的——毫无疑问,最大的买单者就是买房者。

    所以,说句诛心的话——土地私有化让卖地收入进入个人腰包还真不如象中国“特色土地制度”进入政府财政盘子更好,前者是少数人受益,后者通过基础设施建设+产业补贴是让整个经济受益,是绝大多数人受益。
    想一想,为什么全世界只有中国能大干基础设施建设?特色土地制度就是基础。

    基础设施建设+制造业补贴意味着什么?
    如果你再把视角抬高一点,你会看到什么?

    意味着中国产业可以逆袭全世界独一无二的优势!
    我们建立了覆盖14亿人口的国家电网,才有了全球最大的电子产品消费市场,比如全球每最大空调消费市场在中国,中国空调渗透率与美国相当,才能通过产业政策+制造业补贴培育出世界级的家电企业——比如格力、海尔、美的等等。

    你以为是有了董明珠才有格力,有张瑞敏才有了海尔?
    我们建立了全球最大的4G基站网络,全球每100个4G基站中国要占40个,才有了全球最大的智能手机消费市场,才有了华为、OPPO、小米等等世界级的手机企业。

    你以为是有了任正非才会有华为?有了雷军才有小米?
    我们建立了覆盖全国的光纤网络,才有了全球最大的互联网消费市场,才培育出阿里与腾讯这样世界级的IT企业。

    你以为是有了马云才有阿里巴巴,有马化腾才有腾讯?
    我们建设了世界最长的高速公路,最长的高铁网络,才有了世界顶级的物流系统——每天可以处理3亿个包裹,才有了领先全球的网络消费与移动支付。才有了像京东、淘宝以及美团、滴滴打车等等电商巨头的崛起。

    没有这些基础平台,能有今天冠绝全球的数字经济吗?

    所以,

    全国经济一盘棋,房地产行业绝对没有常人想象中那么不堪,它是为这个国家的经济发展做出巨大贡献的

    只是,产业之间要协调发展,某个产业发展太快就会出很多问题——房地产调控就是这么来的——让它与其它产业发展更协调一致。

    为什么房地产发展太快了?截止到2016年中国人均居住面积超过四十平米,世界第三。相对一个发展中国家,确实数据太超前了。


    按:讲一下7月31日政治局会议关于房地产的定调。
    这次是这样表述的“坚决遏制房价上涨”——这个表述是近10几年来从未有过的!过去对房地产的调控一般是这样表述:“防止房价过快上涨”(也就是允许房价有一定的涨幅,只要不是“过快”就行)。
    另外,这句话还有另一层意思,我们知道,物价是年年上涨的,虽然现在控制得很好,每年上涨幅度不大,但是“房价一分钱都不准涨”叠加物价上涨货币贬值的因素,其实就是在说——“投资房子是要亏钱的”!这么定调房地产不仅符合过去“房住不炒”的总方针,而且也是给所有的人建立明确不含糊的“预期”。
    最高领导层这么表态定调,相信很快各地就要出台各种政策来落实(估计以行政的强制性措施为主)。
    说白一点就是房地产发展太快了,已经与其它产业发展严重不协调,过去“防止房价过快上涨”是让房地产“走慢一点”,发现不行就说“房住不炒”甚至“坚决遏制房价上涨”——干脆下死命令房地产“你一步也不准向前走”(你要倒着走也可以)——直到其它产业赶上来。
    总体感觉就是管理层认为房地产已经完成了它在特定时期的历史使命(为基础设施建设提供资金+制造业补贴),现在是铁了心要把这个夜壶踢到一边了。
    但地方要发展,城市要建设,没有钱都免谈。具体到北海,也许是少数的能够有潜力发展的旅游,养老型城市,这二种形态都需要用漂亮的环境去吸引人流,但环境要变美,道路变宽阔,机场变漂亮都需要变出钱来投资。这个问题就交给北海365的你们去讨论了,北海如何能够吸引资金来发展?

    为什么要将扶贫与房地产行业扯在一起谈?

    很简单,房地产的卖地收入主要就是农村的土地,农村与农民为城市化发展,为基础设施建设,为中国产业的发展提供了巨额的启动资金!

    这个贡献执政党没有装作没看见。

    所以,才要反哺农民,特别是贫困的农民。

    所以,才会有最高领导亲自挂帅,动用各种国家资源的扶贫工作。

    宏观经济是环环相扣的一盘棋,只有站在更高的层面,系统地治理,才能取得成效。
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    禁止发言

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    沙发 2018-09-15 09:34 来自
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    北海新人

    分析得透彻

    北海市民

    写的什么乱七八糟的,抄来的吧?
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    4楼 2018-09-15 10:02 来自
    引用回复 4

    北海市民

    地铁一公里1亿元的造价?有这么少吗?美元吧?
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    5楼 2018-09-15 10:03 来自
    引用回复 3
    咖啡master 在线

    北海通

    这个全方位的教育贴、 必须点赞!

    全国各地的234线已经都发展到了一定程度, 北海才开始,可以说步伐还是慢了很多!

    国内很多县城的房价..比北海高出不是一点点..井底之蛙们还在期盼北海跌至2,3千

    山竹要来了, 此刻我的心情是拔凉的!

    北海,北海人民要挺住!我在大上海为你们祈祷~
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    6楼 2018-09-15 10:08 来自
    引用回复 2

    老北海

    魔都结界已破,未来不可预测。
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    楼主 7楼 2018-09-15 10:39 来自
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    北海土著

    精华1
    写得很好分析客观全面
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    8楼 2018-09-15 10:48 来自
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    北海通

    呵呵,是这个道理!部分土著们又要开喷啦…
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    9楼 2018-09-15 10:57 来自
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    咖啡master 在线

    北海通

    楼主大大大北海于2018-09-15 10:57发表的  :呵呵,是这个道理!部分土著们又要开喷啦…(2018-09-15 10:57)

    土著的眼里只有中介和传销.. 还有那口井!

    凡是看涨的都是中介,销总,捞佬,老三样!


                
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    10楼 2018-09-15 11:06 来自
    引用回复 2

    北海通

    楼主咖啡master于2018-09-15 11:06发表的  :土著的眼里只有中介和传销.. 还有那口井!

    凡是看涨的都是中介,销总,捞佬,老三样!

    ....... (2018-09-15 11:06) 

    呵呵,认识2个走出去的北海人思维明显不一样,那些固守北海很多年的,思想观念也是原地踏步,相当陈旧…转变不过来的!有这些人,何愁不稳当十四阿哥?
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    11楼 2018-09-15 11:17 来自
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    北海新人

    长见识。赞!
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    12楼 2018-09-15 11:17 来自
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    咖啡master 在线

    北海通

    “但地方要发展,城市要建设,没有钱都免谈。具体到北海,也许是少数的能够有潜力发展的旅游,养老型城市,这二种形态都需要用漂亮的环境去吸引人流,但环境要变美,道路变宽阔,机场变漂亮都需要变出钱来投资。这个问题就交给北海365的你们去讨论了,北海如何能够吸引资金来发展?”


    唯有高价卖地, 搞工业(?)再引进各种旅游产品, 这不正是北海zf 正在做的事情么。 发展旅游产业,养老服务行业都是正确方向, 难道还能指望土著们多交金,多纳税?

    北海只能靠外来人口..
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    13楼 2018-09-15 11:21 来自
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    北海通

    楼主咖啡master于2018-09-15 11:21发表的  :“但地方要发展,城市要建设,没有钱都免谈。具体到北海,也许是少数的能够有潜力发展的旅游,养老型城市,这二种形态都需要用漂亮的环境去吸引人流,但环境要变美,道路变宽阔,机场变漂亮都需要变出钱来投资。这个问题就交给北海365的你们去讨论了,北海如何能够吸引资金来发展.. (2018-09-15 11:21) 

    北海只能靠外来人口.. 画龙点睛啊,,靠本地人能行早就小深圳咯…
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    14楼 2018-09-15 11:25 来自
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    禁止发言

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    15楼 2018-09-15 11:31 来自
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